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上实发展 核心题材：
养老+间接控股股东变更+间接持股上海微电子+同业竞争问题+房地产
1、2022年互动，公司参股崇明东滩养老地产项目。该项目一期整体建筑面积约28万平方米,包含总建筑面积约11.5万平方米的持续护理退休社区(CCRC)项目和总建筑面积约16.5万平方米的活力长者社区(AA)项目两部分。
2、2025年12月31日收购报告书摘要，上海实业集团有限公司100%股权已划转至上海上实全资子公司金钟国际控股有限公司，上海上实间接持股比例由6.06%升至56.18%，最终控制人仍为上海市国资委。
3、公司持有上海市信投20%股权，上海信投的全资子公司上海泰力产投资管持有上海微电子8.1218%股权。
4、公司表示关于同业竞争承诺事宜，公司始终与上实集团保持沟通，如该事项后续取得进一步实质性进展。
5、公司实控人为上海市国资委，控股股东上海实业控股，注册于上海自由贸易试验区。主营为房地产开发与经营。
（更新时间：2026-03-27）

题材要点：
要点一：房地产开发与经营
公司以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营。其经营模式注重创新物业管理模式，提升物业管理水平，并通过多元扩展物业管理业态，增加物业管理规模。

要点二：风险管理与治理
公司在2025年积极处理前期重大风险事项，收到行政处罚后，采取措施进行整改，全面提升公司治理，形成管理闭环，筑牢治理架构与防线。上实龙创被法院裁定受理破产申请并指定破产管理人，已不再纳入公司合并财务报表范围。公司根据新《公司法》等法律法规的要求，全面梳理公司治理制度，于年内完成14项制度的修订及新增，同步完成修订《公司章程》暨取消监事会的工作，由董事会审计委员会承继原有监事会重要职能，确保公司治理的连贯性及一致性。

要点三：项目建设与销售
公司推进重点项目建设，如上海青浦海源别墅、宝山吴淞道一号、苏州上实海上都荟等，并调整销售策略以应对市场变化，2025全年实现签约金额约人民币29.08亿元。其中，上海青浦海源别墅年内完成签约约人民币1.17亿元；宝山吴淞道一号实现签约约人民币5.13亿元；苏州上实海上都荟实现签约约人民币2.66亿元；泉州上实海上海以人民币约19.79亿元的对价一揽子出售存量住宅及车位。

要点四：物业管理与不动产经营
公司下属上实服务跻身2025上海物业服务综合百强前三甲、2025中国国有物业服务企业综合实力百强榜第十，截至2025年末在管项目298个，在管面积3276万平方米。非居物业面积占比提升至68.10%，新增项目中第三方项目管理面积占比达到97.30%。不动产经营方面，商办楼宇租赁在2025年内的出租率维持在80%，嘉定项目长租公寓出租率约为78%、宝山顾村项目长租公寓出租率约为96%。

要点五：中高端地产开发者
上实发展公司主要从事房地产开发与经营，专注于中高端住宅开发，同时兼顾商业地产的开发及运营。公司在房地产行业中具有一定影响力，尤其在物业管理方面表现突出。2024年上半年，上实发展在上海、青岛等核心地区的商办项目出租率保持稳定，长租公寓项目出租率较高，物业管理业务在管项目合计317个，荣获多项行业荣誉，显示出其在物业管理领域的竞争力。尽管房地产市场整体低迷，公司通过调整销售策略和加强项目建设，继续保持在行业中的稳健发展。