2月21日，兴业银行（601166）发布关于深圳分行购置物业的公告，该分行拟在深圳市南山区T208-0054地块项目购置部分物业，购置总价不超过人民币66亿元。董事会授权管理层根据市场情况变化，对投资预算在误差允许范围（10%）内予以审定。
　　据公告，兴业银行拟购该项目部分物业位于建筑物底层商业及中高层写字楼区域，用于深圳分行及集团内各子公司运营管理使用。兴业银行已与该项目开发建设单位深圳市安和一号房地产开发有限公司（下称“安和一号”）达成初步交易意向。
　　而且，根据公告，该交易不构成关联交易，但《财中社》发现，本次交易对象安和一号与兴业银行持股73%的兴业国际信托关系匪浅。
　　恒大跌倒，总部成“大坑”
　　深圳南山区T208-0054地块在地产界赫赫有名，正是恒大集团原超级总部项目地块，这一地块也是恒大兴衰的见证者。
　　2017年的恒大，正值鼎盛时期，方方面面都呈现烈火烹油、鲜花着锦之盛。
　　在2017年度，恒大的销售业绩再创新高，实现了5009.6亿元人民币的销售额，相比2016年增长了34.2%。截至2017年末，恒大的总资产达到了17618亿元，同比增幅为30.4%，而其资产负债率则下降至71.1%，同比降低了8.6个百分点。
　　恒大董事局主席许家印更是雄心勃勃地宣布，恒大的目标是在2020年底前，将总资产提升至3万亿元，力求跻身世界百强企业之列。
　　自2017年起，中国恒大（03333）的股价持续攀升，从1月初的大约5港元一路飙升至10月份的最高点32.50港元。
　　与此同时，恒大也正在计划借壳深深房A（000029）重回A股上市。
　　2016年10月3日，中国恒大的境内子公司凯隆置业与深深房签署了《关于重组上市的合作协议》，计划将凯隆置业旗下的恒大地产以借壳方式注入深深房。
　　深深房A是在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组成立的，背后的实际控制人是深圳市国资委。
　　恒大地产的借壳采用香港上市公司分拆回归A股的方法，在当时未有成功实施的先例，面临较大的政策不确定性。
　　中国恒大自2016年8月起共耗资362.73亿元购入万科（000002）的A股股权。2017年6月9日，中国恒大将其持有的所有万科A股转让给深圳市地铁集团，总价仅为292亿元，损失了70.73亿元。
　　经恒大股权转让后，深圳市地铁集团凭借29.38%的持股比例，一跃成为万科的第一大股东。
　　同时，为了进一步向深圳靠拢，2017年6月，中国恒大正式宣布其注册地址由广州市变更为深圳市南山区海德三道的卓越后海金融中心，并随后采用了广州与深圳双总部并行的工作模式。
　　六个月后的2017年12月，为了进一步加大在深圳的市场布局，恒大斥巨资55.52亿元人民币，购入了深圳湾超级总部基地T208-0054地块，计划打造深圳总部。
　　T208-0054地块位于深湾三路与白石四道交汇处东南角，楼面地价1.92万/平方米，宗地面积10376.82平方米，计入容积率总建筑面积不超过28.92万平方米。该地块的土地用途为商业服务业用地，使用年限从2017年12月19日起到2047年12月18日。
　　在计划中，恒大深圳总部高393.9米，共75层，建筑在多个层面设置有人行口，地下三层车库接驳城市地下车行环道，预计2024年竣工。这一项目基坑深度为42.35米，为国内房建项目最深基坑。
　　然而，自2018年起，恒大房地产业务走上了下坡路，同时，其汽车、矿泉水等副业也接连失败，“亢龙有悔”的恒大因此逐渐陷入流动性风险的困境，一度走到了资不抵债的悬崖边。
　　由于资金短缺，恒大超级总部项目也被迫夭折。根据深圳土地矿业权交易平台公告，该建设项目自2021年9月起停工，截至停工，该项目刚完成基坑桩基础作业，土石方工程已大面积开挖至-42.40米深度，然而基底承台与坑中坑的建造工作尚未完成，仅留下了一个国内最深的基坑。
　　兴业接盘，债主成业主
　　2022年11月11日，停工了一年多的T208-0054地块在深圳公共资源交易中心挂牌转让，转让起始价为75.4亿元，要求竞买人独立承担基坑隐患、产权抵押等风险。
　　2022年11月28日，该地块由兴业银行本次的交易对象安和一号以底价75.4亿元竞得。
　　安和一号隶属于深圳市国有企业深圳市安居建业投资运营有限公司（下称“安居建业”），拍下这个地块时，安和一号才成立两个月。
　　安居建业是在2022年初，由安居集团、万科集团、特区建工集团和深业集团按4:2:2:2的比例共同出资设立的深圳房地产纾困平台。
　　股权结构显示，安和一号由深圳安稳房地产开发有限公司全资持有。进一步追溯，其控股母公司为安兴一号，安兴一号由兴业国际信托、安居建业及深圳恒屿实业联合成立，兴业国际信托持股98%。而兴业国际信托是兴业银行持股73%的控股子公司。
　　有业内人士曾在2022年11月向媒体透露，恒大深圳超级总部地块后续的开发工作预计将由深圳安居建业担任主导角色，兴业国际信托扮演资金疏导的角色。
　　所以，兴业银行此次买楼并非巧合，而是在两年多以前就埋下了伏笔。
　　而兴业银行之所以一直惦记这个地块，是因为其是恒大的债权人之一。
　　据知情人士的消息，恒大集团于2017年购入T208-0054地块时，是由兴业银行提供的贷款，这一地块也被抵押给了兴业银行。
　　然而，恒大集团遭遇财务危机后，该项目的建设被迫中断，进而导致了对兴业银行的贷款逾期。
　　随后，兴业银行通过子公司兴业国际信托携手深圳国资，共同设立了安和一号基金，于2022年以75.43亿元人民币的价格收购了该地块。恒大得以获得现金，偿还兴业银行部分债务。
　　这一交易不仅使得兴业银行的债权转化为可进一步开发的资产，而且巧妙地绕过了《商业银行法》对银行直接投资不动产的限制。
　　如今，兴业银行计划再从安和一号处购入项目中的部分物业，这一交易使得资金再次回流至兴业信托，从而完成了一个完整的资金闭环。
　　同时，兴业银行也成功从恒大超级总部项目的“债主”，摇身一变成为了“业主”。在这一过程中，兴业银行规避了对恒大的坏账计提贷款损失准备，将原本的不良债权转化为了固定资产，实现了风险的“软着陆”。
　　总部基地，巨头云集
　　深圳湾超级总部基地与香港隔海相望，南接深圳湾滨海带，西邻粤海街道，北倚华侨城内湖湿地，东至华侨城欢乐海岸，自然景观得天独厚，城市门户形象突出。
　　目前，深圳湾超级总部基地已入驻10余家企业，包括京东、招商银行、中国电子、恒力国际、深圳地铁、中信证券、天音通信、神州数码集团、碳云智能、欧加通信、联泰集团、中兴通信、深湾发展、TCL华星光电等。近日，传音、大疆也传来入驻深圳湾超总消息。
　　安和一号在买下T208-0054地块后，将项目更名为深圳湾超级总部B塔，与A塔的深圳地铁、C塔的大疆相邻。
　　该项目在2023年重新开工，项目的设计方案也做了全面调整。如今，T208-0054地块项目主体建筑物采用巨柱外框架-核心筒-环带/伸臂桁架的结构体系，建筑物地上层数为82层，地下层数为8层。目前物业尚处于开发阶段，预计将于2029年竣工。
　　那么，兴业银行在T208-0054地块的交易是否划算呢？
　　回顾2022年，安和一号以75.4亿元的价格竞得T208-0054地块，该地块建筑面积高达289,200平方米，计算得出的楼面价约为2.61万元/平方米。
　　对比2024年以来深圳湾其他地块的拍卖数据，T208-0054地块的性价比并不突出。
　　近日，深圳湾超级总部基地新挂出一宗商业用地，计划于3月24日出让，预计将成为传音公司的总部。该地块土地面积为9768.61平方米，建筑面积为68600平方米，土地使用年限为30年。起始价为6.57亿元，楼面价约为0.96万元/平方米，远低于T208-0054地块。
　　再看相邻的T208-0053地块，该地块在2024年5月以22.35亿元的底价被深圳地铁联合百硕竞得。该地块总规定建筑面积约为16.7万平方米，综合楼面价约为1.34万元/平方米，同样低于T208-0054地块。
　　在公告中，兴业银行对购买目的解释道：本公司购置深圳市南山区T208-0054地块项目部分物业将进一步强化落实在粤港澳大湾区战略布局，有利于提高全集团在深圳地区的业务发展协同效率，满足业务经营需要，提升综合经营成效。该事项对本公司正常经营活动和财务状况不构成重大影响。
　　据兴业银行2024年度半年报数据，兴业银行深圳分行目前拥有机构60家，员工1801人，资产规模为3322.23亿元。
（文章来源：财中社）