随着我国房地产企业的销售好转，同时在经过近几年的深度调整后，房地产行业的底部信号逐渐出现。
　　有分析认为，由于2023年7月的基数较低，预计2024年7月的销售降幅有望继续收窄。投资标的上，可关注受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企。
　　百强房企销售业绩有所好转
　　克而瑞研究中心的数据显示，今年6月，百强房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长了36.3%，同比下降了16.7%。从企业表现来看，6月份，近六成的百强房企实现单月业绩环比增长，近三成的房企实现单月业绩同比增长。其中，中海地产实现全口径销售金额466亿元，单月销售额居百强之首，创近一年来新高。保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团、中国金茂、越秀地产、中国铁建、保利置业等房企，均实现了单月业绩的同比提升。
　　从6月份来看，百强房企销售业绩环比继续回升，同比降幅正逐步收敛，自然需求底有望来临，市场将逐步回归正轨。
　　从今年上半年的业绩来看，中指研究院的数据显示，1—6月，百强房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月收窄了3.8个百分点，已经连续4个月收窄。数据还显示，上半年，销售额在500亿元以上的企业数量有所减少。
　　具体来看，销售额在千亿元以上的房企有6家，较去年同期减少了1家，销售额均值为1330.8亿元；销售额在500亿元至1000亿元的房企4家，较去年同期减少了6家，销售额均值为577.8亿元；销售额在300亿元至500亿元的房企有6家，较去年同期减少了10家，销售额均值为387.2亿元；销售额在100亿元至300亿元的房企有28家，较去年同期减少了17家，销售额均值为163.2亿元。
　　中指研究院预计，在2024年第三季度，随着一揽子房地产政策的提振，市场活跃度将有所回升，房企的销售将有所改善。
　　“风险底部或已经探明”，国泰君安证券分析师谢皓宇指出，尽管市场还处于调整过程当中，但与此前的调整有很大区别。从风险的角度看，当前对风险的底部已经有明确的认知，也即在收储政策背景下的金融风险出清。在调整过程当中，最大的不确定性并不是来自调整的深度，而是对调整之后会出现什么局面的担忧。一旦确保最终的局面并没有重大风险，即便仍处于调整过程中，也不会再次带来对风险的担忧。
　　7月份销售降幅有望继续收窄
　　随着核心一、二线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，核心城市，特别是一线城市的需求得到提振，带动了6月份的成交降幅收窄。东兴证券分析师陈刚指出，由于2023年7月的基数较低，预计2024年7月房企的销售降幅有望继续收窄。
　　短期来看，陈刚认为，今年4月是政策和情绪的低点，当前的政策力度和行业基本面情况均较4月份有明显的改善。中长期来看，市场的复苏依赖于核心城市的率先复苏和核心城市市场的持续好转。
　　可以看到，2024年以来，包括4个一线城市在内的多个重点城市陆续松绑限购政策，苏州、长沙等城市此前已经全面取消限购，杭州还取消了二手房限购。成都出台了稳定房地产市场的一系列措施，深圳支持“以旧换新”。有行业人士指出，当前的政策覆盖范围及支持力度更胜以往，全国楼市仍处于筑底阶段，后续更多高能级城市或跟进优化调控政策。
　　就今年来看，市场预期房企全年的销售数据下滑幅度将持续收窄。平安证券分析师杨侃指出，本轮楼市成交降幅已接近海外历轮危机，也跌破了中长期中枢，预计进一步下调空间有限，但在“先量后价”的情况下，房价或尚未见底。往后看，二手房复苏或领先于新房，在土地出让下滑叠加政府收储、存量和增量双重优化背景下，深度回调的高能级城市有望率先企稳。杨侃预计，房企短期将延续业绩阵痛，仍将以稳健经营和收缩休整为主，下半年的销售和投资降幅将收窄。在中性判断下，预计全年销售面积同比下降12.7%，投资同比下降9%。
　　国金证券分析师方鹏认为，今年上半年，百强房企的销售仍在深度调整中，在以销定投、量入为出的策略下，投资拿地持续收缩。在基本面持续筑底的背景下，政府收储去库存的紧迫性明显提升，需要尽快出台配套政策，形成实物增量，加快行业企稳的进程。
　　在投资标的上，方鹏推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团等；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
（文章来源：金融投资报）