中国海外发展（00688，以下称“中海”）开年就延续了2024年的勇猛拿地态势，1月16日一天内，在北京和深圳共斥资71亿元购得两宗地块。在行业普遍谨慎的背景下，这一举动再次引发业内对中海扩张策略的关注。

　　战略性布局核心城市
　　当天，中海以底价40.08亿元摘得北京丰台区宅地，该幅土地面积2.7万平方米，建筑面积6.9万平方米，折合楼面价6.8万元/平方米。
　　地块位于丰台区西南郊冷库及周边改造项目，是北京首批城中村改造项目之一，地块条件优越，靠近丽泽金融商务区，属于丽泽金融商务区辐射范围，周边交通网络发达，包括京沪线、京开高速等，具备优越的区域连通性。地块容积率2.52，无多余配建，规划明确，适宜开发中高端住宅项目。
　　这已是中海一个月内第二次在丰台区拿地，且与此前的万泉寺棚户区改造地块直线距离仅500米。业内分析认为，这两块地将联动开发，形成差异化的产品组合：北侧万泉寺地块主打改善型大户型产品，南侧地块则定位于小面积段刚需或刚需改善产品。
　　北京一直是中海深耕的城市之一。中国指数研究院数据显示，中海以426.8亿元销售金额位列2024年北京房地产企业销售金额第一名；DM查债通数据显示，北京也是中海在售、待售项目最多的城市。
　　同一天，中海还与另7家房企“鏖战”将近一个半小时，历经246轮，以30.65亿元价格竞得深圳龙岗区一宗地块，溢价率高达70.37%，综合楼面地价29611元/平方米。该宗地无此前土地出让的限制措施，不限制建成后的商品房销售价格。该地块位于龙岗大运片区，周边配套成熟，片区内在售项目均价在4.4万元/平方米左右，地块本身具备较高的溢价潜力。
　　对于中海来说，这一布局也契合其“深耕一线城市”的战略方向。
　　高频拿地超越同行
　　2024年底以来，中海在北京频频拿地，2024年12月12日，以110.54亿元拿下北京丰台万泉寺棚户区改造地块；2024年11月29日，以153.32亿元获得北京朝阳酒仙桥等地块。
　　据不完全统计，2024年11月29日至今，不到两个月时间，中海在北京的拿地总金额达到303.9亿元。而2024年全年，中海累计拿地总金额为688亿元。
　　2024年全年，中海在全国范围内共竞得22宗地块，权益建筑面积约397万平方米。其中，仅12月就斥资280亿元拿地，包括北京丰台的万泉寺地块和深圳南山的百亿元地块，展现出强劲的扩储能力。
　　相比之下，多数同行在土地市场上采取更为谨慎的策略。例如，绿地、恒大等“爆雷”头部房企在2024年均大幅缩减拿地预算，部分企业甚至完全退出公开土拍市场。中海的积极扩储在行业内形成鲜明对比。
　　据中指研究院统计，2024年，中海688亿元权益拿地金额尽管较2023年1101亿元有所下降，名次却更进一步，在所有房企中位列第一。而当年保利发展（600048）、华润置地（01109）、碧桂园（02007）分别为583亿元、543亿元、480亿元。
　　地产标杆万科（000002）在2024年的权益拿地金额仅有47亿元，排名也从TOP5降至第61名。
　　虽然中海的总体土地储备规模并不居行业前列，但其布局集中于核心城市。与2023年类似，2024年，中海依旧偏爱高端住宅市场，在北京、深圳核心区域共拿下了三宗百亿元级地块。
　　瞄准政策松绑机遇
　　自2024年以来，楼市调控政策逐步放松，推出了一系列措施，包括降低首付比例、放松限购政策等。这些政策变化为开发商提供了相对宽松的市场环境，促使他们更积极地参与土地市场。一线城市的优质宅地成为了房企争夺的焦点，特别是在政策红利期，中海作为资金实力雄厚的央企，迅速加速布局，意在通过获取优质地块储备来进一步巩固市场地位。
　　国家持续推进的棚户区改造和城市更新项目为开发商提供了新的土地供应机会，尤其是在城市核心区或具有发展潜力的区域。这些项目不仅能提升城市面貌，也为开发商带来长期的投资回报。中海地产对这些政策的敏感度较高，能够迅速反应并利用政策变化带来的市场机遇，增加了其在土地市场的竞争力。
　　在某些区域或市场细分中，中海地产也可能看到了其他公司未能及时捕捉到的机会。例如，在2024年，深圳的涉宅用地供应大幅缩减，全年仅成交5宗涉宅用地，这些地块均被头部央地国企摘得，民企的拿地意愿整体较弱。在此情况下，中海地产通过其对政策的敏感度、独特的项目布局（如棚户区改造、城市更新项目等），推动了其在市场上的领先地位和更为积极的拿地策略。
　　稳健财务提供扩张空间
　　在行业整体资金链紧张的背景下，中海的财务状况依然稳健。自楼市政策放松之后，在北京、上海、深圳的多个项目单盘销售额破百亿元，远超同行主力项目。2024全年，中海实现销售额约3500亿元，同比增长8%，并保持了约1600亿元的现金储备。中海通过高效的现金流管理和回款率，积累了大量的可投资资金，支持其在土地市场上的积极行动。
　　中海2024年三季度财报资产负债率为56%，远低于行业接近70%的平均水平。相比于许多高负债的地产公司——例如恒大地产（03333）的136.9%、碧桂园的93.9%，低负债率为中海扩张提供了充足的弹药，且能够提升其在资本市场的信誉，降低债务融资的风险溢价，从而获得更为优惠的贷款利率。
　　此外，作为中国建筑（601668）旗下企业，中海地产具有强大的国有背景，使其在融资时能够享受更低的利率，特别是在国内的银行贷款中，国有背景往往意味着较低的融资成本和更为优厚的融资条件。
　　对标成熟市场的市占率“野心”
　　2024年年初的业绩会上，中海副总裁郭光辉就曾表示，2023年公司整体净利润率在行业中名列前茅，得益于公司坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，这也使得公司在下行周期也能更加稳健，回报更优。
　　同一业绩会上，中海行政总裁张智超表示，对标成熟发达市场，美国和英国TOP3住宅开发商的市占率可达到22%-23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势。目前国内TOP3房企的市占率还不到10%。作为龙头房企，中海的市占率还有很大的提升空间。
　　布局核心城市核心区域，在已经取得不错市场成绩的一线城市，沿袭此前的拿地策略继续补充优质宅地，显然是中海目前在土地市场践行的投资策略，更是其实现巩固市场地位和提升市占率的重要手段。
　　尽管中海在一线城市拿地优势明显，但高溢价拿地也伴随着销售去化压力，未来项目的定价策略和产品定位将直接影响其盈利水平。
　　此次深圳龙岗的高溢价拿地，就有房企投拓人士对媒体表示，按照其所在公司的测算，70%的溢价率成交，估计整个项目最终会亏损20%左右，建安成本至少8500元/平方米，再加上其他的费用成本，很难赚钱。
　　随着拿地规模扩大，中海需要在项目开发中实现高周转与产品品质的双重保障，实现快速发展与稳健传统的平衡，才能在激烈的市场竞争中保持优势。
　　来源：财中社
（文章来源：深圳商报·读创）