查看研报：买入0、增持2、利润-255.35亿、利润增48.39%

万科A 核心题材：
房地产+经营改善+第一大股东深圳地铁+物业管理
1、2025年8月22日盘后公告，公司上半年万科实现营收1053亿元，销售收入近700亿元，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超九成，盘活存量资源回款近60亿元。截至目前，万科已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期。
2、公司主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。公司第一大股东为深圳市地铁集团，持股27.18%
3、社区空间居住消费服务方面，万物云布局全国逾120多个大中城市，签约管理的物业数目达到4,096个，在管物业数目达到3,035个。
4、围绕社区内居民的消费需求，万物云推出“万物研选”，为居民提供单品焕新、部品维修、局部改造、厨卫快装、全屋翻新等升级服务。商企和城市空间综合服务方面，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，提供物业及设施管理服务。
（更新时间：2025-12-10）

题材要点：
要点一：多元化房地产综合服务商
万科A公司主要从事房地产开发及相关资产经营和物业服务，核心业务为房地产开发，占总营业收入的87.7%。公司业务涵盖住宅开发、物业服务、长租公寓、商业开发与运营、物流仓储等多个领域。在住宅开发方面，公司实现了较大规模的合同销售和新项目投资，尽管销售面积和金额同比有所下降，但市场在政策利好下表现活跃。物业服务依托品牌优势和服务品质拓展优质项目，持续提升基础服务质量。租赁住宅业务保持领先地位，泊寓品牌积极拓展房源和提升运营效率。商业开发与运营业务收入增长，客流和销售额均有所提升。物流仓储业务在高标库和冷链方面均实现收入增长，出租率保持在较高水平。

要点二：房地产开发
万科A公司在房地产开发领域实现了销售金额691.1亿元，回款率超过100%。公司在建项目总计容建筑面积约3,719.6万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3,118.4万平方米。公司通过‘城市兴交付’主题行动持续升级交付服务品质，按期保质完成了超4.5万套房的交付。

要点三：物业服务
万科物业实现营业收入284.2亿元，同比增长0.6%。公司通过AIoT技术搭建远程运营中心，通过电子巡检、专家远程指导等提升服务质量，‘住这儿’APP实现线上线下服务闭环。

要点四：租赁住宅
万科A旗下泊寓运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，出租率95.6%。报告期内实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。泊寓通过会员权益体系和全周期服务体系建设提升客户粘性，老客户续租率接近60%。

要点五：商业开发与运营
万科商业业务实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。截至报告期末，印力管理的商业项目出租率95.1%，同比提高0.3个百分点。公司合计开业181个商业项目，建筑面积1,081万平方米。

要点六：物流仓储
万纬物流实现营业收入39.7亿元，其中高标库收入21.3亿元，冷链营业收入18.4亿元。公司仓储规模超1,000万平方米，拥有超160个物流园区，全国运营管理超50个专业冷链物流园。高标库稳定期出租率87%，冷链稳定期使用率78%。

要点七：房地产市场重要参与者
万科A公司是中国房地产行业的重要参与者，业务涵盖房地产开发、物业服务、租赁住宅、商业开发与运营以及物流仓储等领域。在房地产开发方面，公司销售金额在15个城市位列第一。物业服务方面，万物云营业收入同比增长8.9%，保持行业领先地位。租赁住宅业务中，泊寓品牌保持行业领先的开业规模和出租率。商业开发与运营方面，印力管理的商业项目出租率提升至95.1%。物流仓储业务中，万纬物流在高标库和冷链领域的规模和出租率均保持行业领先。